文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng十公分有多长 10厘米就是10公分吗)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付十公分有多长 10厘米就是10公分吗环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金(j十公分有多长 10厘米就是10公分吗īn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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